להבין את תמהיל המשכנתא שלך בישראל

לפני שמרכיבים תמהיל משכנתא, יש שתי מגבלות עיקריות:

• לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול ריבית קבועה.
  הריבית הקבועה יכולה להיות צמודה למדד או לא צמודה, או שילוב ביניהם – העיקר שהסך הכולל של הריבית הקבועה יהיה לפחות ⅓.
• ההחזר החודשי לא יכול לעלות בערך על 30–40% מההכנסה הפנויה.
  הבנק בוחן את הכנסות משק הבית ולא יאשר משכנתא שבה ההחזר החודשי גבוה מדי ביחס להכנסה.

4.1 מתי נוצר קנס פירעון מוקדם?

הבנק בודק מה הריבית שאתה משלם על המסלול מול הריבית שהוא יכול לקבל היום מלווה חדש.

• אם הריבית שלך גבוהה מהריביות הקיימות בשוק → הבנק "מפסיד" אם תחזיר מוקדם → הוא עשוי לגבות קנס היוון.
• אם הריבית שלך נמוכה מהריביות בשוק → בדרך כלל לא יהיה קנס.

4.2 באילו מסלולים יש קנסות?

• מסלולים קבועים (צמוד / לא צמוד): המקור העיקרי לקנסות פירעון מוקדם.
• מסלולים משתנים: בין תחנות השינוי יכול להיות קנס קטן, אבל בדיוק בתחנה לרוב הקנס קטן מאוד או לא קיים.
• פריים: בדרך כלל אין קנס בכלל.

4.3 מתי מחזור משכנתא יכול להיות כדאי?

מחזור משכנתא שווה בדיקה כש:

• הריביות בשוק נמוכות משמעותית מהריביות שאתה משלם היום.
• אתה רוצה לקצר את תקופת המשכנתא (ולהפחית סך ריבית).
• אתה רוצה להקטין את ההחזר החודשי (אחרי שינוי בהכנסות).

אבל צריך לבדוק:

• מה גובה קנסות הפירעון המוקדם במסלולים הקבועים.
• מה העמלות והעלויות של המשכנתא החדשה ומה החיסכון נטו.

להלן דוגמאות לתמהילים נפוצים. אלו לא הוראות – אלא המחשה לגישות שונות לרמת סיכון, יציבות וגמישות.

6.1 למה לא לשים הכל בריביות קבועות?

• בפועל, רוב האנשים מוכרים את הדירה או ממחזרים בתוך 7–12 שנים, הרבה לפני סוף משכנתא של 25–30 שנה.
• תמהיל כבד מדי בקבועות → סיכון גבוה לקנסות כשמוכרים או ממחזרים.
• יש גם סיכוי שתנאי השוק יהיו טובים יותר בעתיד, ותמהיל קשיח מדי יקשה לנצל אותם.

6.2 תכנון לפי כספים עתידיים ידועים

אם אתה יודע מראש על כספים עתידיים (קרן השתלמות, ירושה, עסקה עסקית וכו') בטווח ~5–10 שנים, אפשר לבנות את התמהיל בהתאם:

• להגדיל את החלק בפריים ובמשתנה – מסלולים גמישים לפירעון.
• להקטין את החלק במסלולים קבועים ארוכי טווח שמייצרים קנסות.
• לתכנן נקודות פירעון ספציפיות (למשל בתחנות שינוי במסלול משתנה).

6.3 ציפיות לגבי כיוון הריבית

• אם אתה מאמין שהריבית תרד:
  כדאי להשאיר יותר גמישות (פריים, משתנה) כדי שתוכל למחזר בתנאים טובים יותר.
• אם אתה מאמין שהריבית תעלה:
  נעילת חלק מהריביות כבר היום במסלולים קבועים יכולה להגן עליך (במחיר גמישות).

6.4 ניהול סיכון מדד

מסלולים צמודי מדד נראים אטרקטיביים בגלל הריבית הנמוכה, אבל על פני 20–30 שנה המדד יכול להוסיף עלות משמעותית.

• כלל אצבע נפוץ: לא לדחוף מסלולים צמודי מדד אל מעבר ל~40% מסך המשכנתא, אלא אם אתה מאוד מבין ומסכים עם הסיכון.

6.5 אסטרטגיית "חיסכון בצד + סילוק חלקי"

גישה חכמה שהוזכרה גם אצל היועץ שלך:

• בנוסף להחזר המשכנתא, אתה חוסך מדי חודש סכום קבוע בצד (בחשבון ייעודי).
• כל שנתיים–שלוש אתה משתמש בכסף הזה לסילוק חלקי במסלולים הגמישים (פריים / משתנה).
• כך ניתן לקצר בפועל את חיי המשכנתא ולהפחית משמעותית את סך הריבית על החוב.

אין תמהיל אחד "נכון", אבל יש תמהיל שמתאים לך יותר מאחרים. השתמש בשאלות הבאות כדי לכוון את עצמך:

• כמה חשובה לי יציבות מקסימלית בהחזר החודשי?
• האם אני צפוי למכור את הדירה בתוך 5–10 שנים?
• האם צפויים כספים משמעותיים להיכנס תוך 3–10 שנים?
• האם אני יכול לספוג עלייה בהחזר החודשי אם הריבית תעלה?
• איך אני מרגיש פסיכולוגית לגבי חוב צמוד מדד?

• אם אתה חולה יציבות ולא מתכנן פירעון מוקדם:
  משקל גבוה יותר למסלולים קבועים, בעיקר קל"צ.
• אם אתה מצפה לפירעון או מחזור:
  משקל גבוה יותר לפריים ולמשתנות, והקטנת חלק הקבועות הארוכות.
• אם הכי חשוב לך החזר חודשי נמוך בתחילת הדרך:
  יותר מסלולים משתנים וצמודי מדד – עם מודעות מלאה לסיכון העתידי.
• אם אתה חושש מאוד מאינפלציה:
  עדיף להגדיל חלק לא צמוד, או לכל הפחות להגביל את המסלולים הצמודים לשיעור מתון.

אפשר להעביר את ה-HTML הזה ליועץ שלך, או לערוך בו מספרים (סכום משכנתא, הכנסה, שנים) כדי להתאים אותו למצב האישי שלך.